El decálogo en la gestión inmobiliaria geriátrica podría ser:
1. Ubicación, en un mercado de demanda, la ubicación de la residencia tiene poca importancia, ya que con la existencia de déficit de plazas geriátricas, los residentes potenciales son capaces de desplazarse y recorrer la distancia necesaria para ir a vivir a un centro asistencial. Pero cuando la oferta y demanda se igualan, el público objetivo irá al centro más cercano. Debemos analizar sumo cuidado las localizaciones y buscar ubicaciones lo más cercano posible donde resida la población mayor y calcular el déficit de plazas en función del índice de envejecimiento y del número de plazas de la competencia.
2. Compra solar, este es un momento muy importante en el proceso inversor, pero lo es más el anterior a éste, cuando tomamos la decisión, para ello un simple consejo, ante la duda mejor parar y madurar los pros y contras, nunca estamos obligados a comprar, no dejemos que el entorno inmobiliario nos condicione. Con la compra es muy importante la variable precio, para ello debemos tener muy claro cuál es el máximo precio que estamos dispuestos a pagar y luego las condiciones que se establezcan para la compra: pagos aplazados, permisos urbanísticos, plazos administrativos,… Y cuando empecemos a negociar, ante todo debe haber la voluntad seria de venta, esto nos evitará una negociación clara y rápida y establecer una ruta de trabajo.
3. Delimitación de las restricciones urbanísticas y legales administrativas, cuando adquirimos un solar debemos de tener presente las diferentes restricciones legales y urbanísticas, y lógicamente debemos ir ha hablar con las autoridades competentes, pero recordar la legalidad urbanística depende de las comunidades autonómicas, el ayuntamiento solo canaliza la información y puede apoyar el proyecto y el permiso de obras es competencia municipal. Cuidado con los compromisos verbales de las autoridades, no tienen validez jurídica.
4. Posicionamiento ante el ayuntamiento y la autonomía, una vez tenemos claro el modelo de residencia a desarrollar, debemos de establecer la distancia con el municipio y la comunidad, una residencia geriátrica es un negocio asistencial, con una fuerte implicación social y dependencia política, por lo tanto debemos trabajar conjuntamente e informar puntualmente de nuestro proyecto las autoridades.
5. Definición conceptual del centro, cuando ya tenemos claro nuestro modelo de negocio asistencial, debemos desarrollar el edificio en consonancia y coherencia, y medir con exactitud los intereses de la gestión del personal y de los residentes y llegar a un justo equilibrio.
6. Proyecto ejecutivo, es la expresión del modelo funcional del centro, aunque dependerá de las restricciones físicas y urbanísticas del solar. Pero también es muy importante que una vez se inicien las obras no hallan cambios sustanciales, esto provoca retrasos en la construcción y sobre costes innecesarios.
7. Gestión de la obra, se realiza desde dos perspectivas la técnica y la económica, con multitud de condicionantes en ambas. Debemos de analizar todos los posibles riesgos y minorarlos de la mejor manera, Podemos contratar toda la obra a una empresa constructora mediante un contrato llaves en mano, con las oportunas garantías por retrasos o incumplimiento de calidades o realizar la obra a través de la gestión directa de industriales.
8. Experiencia constructiva, uno de los problemas en la construcción de los edificios asistenciales, es que los técnicos se van antes de la puesta en marcha del negocio y los pequeños detalles de disfuncionalidad del edificio no se aprovechan para la siguiente obra.
9. Decoración y ambientación, son aspectos muy importantes y no necesariamente costosos. El coste constructivo es lo suficientemente importante para no dedicarle un mínimo de tiempo y coste a hacer más cálida y habitable una residencia, éste aspecto nos permitirá diferenciar de otros centros.
10. Financiación inversión y explotación, la financiación de una edificación es muy importante, pero tenemos que tener previstos supuestas desviaciones y también las pérdidas de explotación de los primeros meses.
1. Ubicación, en un mercado de demanda, la ubicación de la residencia tiene poca importancia, ya que con la existencia de déficit de plazas geriátricas, los residentes potenciales son capaces de desplazarse y recorrer la distancia necesaria para ir a vivir a un centro asistencial. Pero cuando la oferta y demanda se igualan, el público objetivo irá al centro más cercano. Debemos analizar sumo cuidado las localizaciones y buscar ubicaciones lo más cercano posible donde resida la población mayor y calcular el déficit de plazas en función del índice de envejecimiento y del número de plazas de la competencia.
2. Compra solar, este es un momento muy importante en el proceso inversor, pero lo es más el anterior a éste, cuando tomamos la decisión, para ello un simple consejo, ante la duda mejor parar y madurar los pros y contras, nunca estamos obligados a comprar, no dejemos que el entorno inmobiliario nos condicione. Con la compra es muy importante la variable precio, para ello debemos tener muy claro cuál es el máximo precio que estamos dispuestos a pagar y luego las condiciones que se establezcan para la compra: pagos aplazados, permisos urbanísticos, plazos administrativos,… Y cuando empecemos a negociar, ante todo debe haber la voluntad seria de venta, esto nos evitará una negociación clara y rápida y establecer una ruta de trabajo.
3. Delimitación de las restricciones urbanísticas y legales administrativas, cuando adquirimos un solar debemos de tener presente las diferentes restricciones legales y urbanísticas, y lógicamente debemos ir ha hablar con las autoridades competentes, pero recordar la legalidad urbanística depende de las comunidades autonómicas, el ayuntamiento solo canaliza la información y puede apoyar el proyecto y el permiso de obras es competencia municipal. Cuidado con los compromisos verbales de las autoridades, no tienen validez jurídica.
4. Posicionamiento ante el ayuntamiento y la autonomía, una vez tenemos claro el modelo de residencia a desarrollar, debemos de establecer la distancia con el municipio y la comunidad, una residencia geriátrica es un negocio asistencial, con una fuerte implicación social y dependencia política, por lo tanto debemos trabajar conjuntamente e informar puntualmente de nuestro proyecto las autoridades.
5. Definición conceptual del centro, cuando ya tenemos claro nuestro modelo de negocio asistencial, debemos desarrollar el edificio en consonancia y coherencia, y medir con exactitud los intereses de la gestión del personal y de los residentes y llegar a un justo equilibrio.
6. Proyecto ejecutivo, es la expresión del modelo funcional del centro, aunque dependerá de las restricciones físicas y urbanísticas del solar. Pero también es muy importante que una vez se inicien las obras no hallan cambios sustanciales, esto provoca retrasos en la construcción y sobre costes innecesarios.
7. Gestión de la obra, se realiza desde dos perspectivas la técnica y la económica, con multitud de condicionantes en ambas. Debemos de analizar todos los posibles riesgos y minorarlos de la mejor manera, Podemos contratar toda la obra a una empresa constructora mediante un contrato llaves en mano, con las oportunas garantías por retrasos o incumplimiento de calidades o realizar la obra a través de la gestión directa de industriales.
8. Experiencia constructiva, uno de los problemas en la construcción de los edificios asistenciales, es que los técnicos se van antes de la puesta en marcha del negocio y los pequeños detalles de disfuncionalidad del edificio no se aprovechan para la siguiente obra.
9. Decoración y ambientación, son aspectos muy importantes y no necesariamente costosos. El coste constructivo es lo suficientemente importante para no dedicarle un mínimo de tiempo y coste a hacer más cálida y habitable una residencia, éste aspecto nos permitirá diferenciar de otros centros.
10. Financiación inversión y explotación, la financiación de una edificación es muy importante, pero tenemos que tener previstos supuestas desviaciones y también las pérdidas de explotación de los primeros meses.
Artículo publicado en Geritari-k.com (http://www.geriatri-k.com/), escrito por Jordi Vilajosana socio de Eurgabinet Gestio
5 comentarios:
solo os he encontrado ha vosotros como especialistas en este sector
Jordi, muy bien con tus comentarios y artículos, eres una referencia en el sector.
mireia
me gusta como planteas los temas, de manera coherente y racional.
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