Este agosto nuestro presidente del gobierno y sus ministros ya nos han anunciado un hecho que era incuestionable, España esta en crisis, aunque en el sector inmobiliario desde hace un año que somos perceptores de ella y de una manera implacable, cierre de líneas de crédito y no otorgación de créditos a los compradores.¿Cómo empieza la crisis inmobiliaria en España y cuáles son sus causas?
Lo que acelera la crisis inmobiliaria es la falta de liquidez en el sector bancario español. Las famosas hipotecas americanas (subprime´s) impagadas por sus titulares producen un efecto en cadena devastador.
Una fuente de crecimiento bancario en los EE.UU. hace unos pocos años fue el otorgar hipotecas de manera rápida a la clase media y si valorar excesivamente el riesgo de impago. Una vez otorgados dichos préstamos las propias entidades financieras para obtener liquidez las revendieron como activos financieros en el mercado internacional. La duda que he tenido desde hace meses es por que la banca y fondos internacionales compraron tantas hipotecas americanas sabedoras de su riesgo, muy sencillo, estos activos financieros que agrupan estas hipotecas están calificadas como inversiones “muy buenas”, las famosas AAA (cabe recordar que el reino español, como emisor de deuda pública no tiene esta calificación), ello condujo a los fondos y a la banca a comprar sin temor, cuando empiezan a hacer fallida el temor invade a toda la banca internacional y por lo tanto la credibilidad de las agencias de calificación y de los propios bancos cae en picado, y sobre todo aquellos productos financieros vinculados al sector inmobiliario caen en desgracia.
Todo esto como afecta a España, el sector bancario e inmobiliario van de la mano en un espectacular crecimiento, con unas vinculaciones imposibles de separar:
Una fuente de crecimiento bancario en los EE.UU. hace unos pocos años fue el otorgar hipotecas de manera rápida a la clase media y si valorar excesivamente el riesgo de impago. Una vez otorgados dichos préstamos las propias entidades financieras para obtener liquidez las revendieron como activos financieros en el mercado internacional. La duda que he tenido desde hace meses es por que la banca y fondos internacionales compraron tantas hipotecas americanas sabedoras de su riesgo, muy sencillo, estos activos financieros que agrupan estas hipotecas están calificadas como inversiones “muy buenas”, las famosas AAA (cabe recordar que el reino español, como emisor de deuda pública no tiene esta calificación), ello condujo a los fondos y a la banca a comprar sin temor, cuando empiezan a hacer fallida el temor invade a toda la banca internacional y por lo tanto la credibilidad de las agencias de calificación y de los propios bancos cae en picado, y sobre todo aquellos productos financieros vinculados al sector inmobiliario caen en desgracia.
Todo esto como afecta a España, el sector bancario e inmobiliario van de la mano en un espectacular crecimiento, con unas vinculaciones imposibles de separar:
· Con préstamos hipotecarios para promociones, llegando al 100% del valor de la inversión con un margen muy pequeño para el error o desviación en cuanto a las ventas.
· Con participaciones bancarias en empresas promotoras.
· Créditos corporativos para el crecimiento de las propias empresas inmobiliarias.
La banca española (sobretodo las cajas de ahorros), para poder financiar éste crecimiento, que a la par de genera unos cuantiosos beneficios, debe pedir dinero prestado al mercado financiero internacional, que muy generosamente lo presta. Pero de repente en octubre del 2007, al estallar el escándalo de las hipotecas americanas, “cierre el grifo” , lo que provoca el colapso en las entidades financieras españolas, que lógicamente hace lo mismo para particulares y empresas, siendo los principales afectados los préstamos inmobiliarios, tanto a empresas como particulares.
También tenemos que unir que con un crecimiento del 15% anual en el sector inmobiliario de los últimos años, la demanda se ve superada por la oferta, y también el crecimiento del tipo de interés y del petróleo restringe la capacidad adquisitiva del consumidor español.
Por tanto la crisis inmobiliaria la desencadena una espectacular crisis financiera internacional, basada en un engaño de las agencias de calificación riesgo de los activos financieros y no denunciada por los gobiernos ni americanos ni europeos, y en España se une con baja del poder adquisitivo (por el tipo de interés y el precio del petróleo) y un exceso de la oferta.
También tenemos que unir que con un crecimiento del 15% anual en el sector inmobiliario de los últimos años, la demanda se ve superada por la oferta, y también el crecimiento del tipo de interés y del petróleo restringe la capacidad adquisitiva del consumidor español.
Por tanto la crisis inmobiliaria la desencadena una espectacular crisis financiera internacional, basada en un engaño de las agencias de calificación riesgo de los activos financieros y no denunciada por los gobiernos ni americanos ni europeos, y en España se une con baja del poder adquisitivo (por el tipo de interés y el precio del petróleo) y un exceso de la oferta.
¿Cuáles serán sus efectos y su duración?
Indudablemente con la llegada del paro en el sector inmobiliario y el efecto pánico en la economía tanto para las empresa (riesgo a invertir) y para el ciudadano para comprar (por ejemplo esperamos más adelante para cambiar el coche), se contagian el resto de sectores, bajan las ventas en todas las áreas de la economía, y en estos momentos el miedo está en todos nuestros cuerpos. Las bajadas de ventas provoca despidos, cierres patronales,….
La primera pregunta que nos hacemos todos: ¿Cuándo terminará?, los vaticinios nos son buenos, ya que primero debemos “tocar fondo” y esto no sucederá hasta el 2009, luego a “remontar”.
La primera pregunta que nos hacemos todos: ¿Cuándo terminará?, los vaticinios nos son buenos, ya que primero debemos “tocar fondo” y esto no sucederá hasta el 2009, luego a “remontar”.
¿Cuáles son las alternativas que tenemos?
Primero se debe solucionar el problema de falta liquidez del sector bancario, el dinero es como la sangre que corre por nuestras venas, las enfermedades no se pueden curar sin el enfermo se desangra. Por lo tanto primer inyectar dinero en el sistema financiero español, pero de donde, existen las siguientes alternativas:
· Recursos monetarios exteriores, es estos momentos disponemos de tres alternativas, que entiendo que cada una de ellas seguro que comporta contraprestaciones que el gobierno español debería valorar. Estas son, recursos provenientes de china, países árabes y Rusia.
· El blanqueo de dinero para ser inyectado al sector financiero.
Una vez solucionados los problemas de liquidez, vendrían las medidas económicas, pero es un grabe error intentar solucionar los problemas actuales con medidas electoralistas y proteccionistas al consumo.
Necesitamos un gobierno valiente, pero ante todo, que conjuntamente con la oposición adopten medidas serias y sobretodo atrevidas, estamos ante una crisis muy importante.
La empresa inmobiliaria debe aprovechar el momento para reorganizar estratégicamente su orientación e invertir en ser más competitivos. Debe:
Una vez solucionados los problemas de liquidez, vendrían las medidas económicas, pero es un grabe error intentar solucionar los problemas actuales con medidas electoralistas y proteccionistas al consumo.
Necesitamos un gobierno valiente, pero ante todo, que conjuntamente con la oposición adopten medidas serias y sobretodo atrevidas, estamos ante una crisis muy importante.
La empresa inmobiliaria debe aprovechar el momento para reorganizar estratégicamente su orientación e invertir en ser más competitivos. Debe:
· Diversificar sus productos inmobiliarios.
· Adecuar y analizar su proceso de inversión, los estudios de mercados se han vuelto imprescindibles.
· Y de cara a la vivienda, el mercado de demanda ya ha desaparecido para siempre, desde ahora debemos competir y replantearnos los principios básicos del marketing, que en nuestro sector nunca han existido.
Como conclusión diría que aunque la crisis es muy importante, pongámonos unas zapatillas de deporte y corramos más que nuestros competidores, el sol mañana volverá a salir para todos.
Jordi Vilajosana (Doctor en Administración y Dirección de Empresas, UPC - ESADE)
Profesor UPC y Socio fundador Eurgabinet Gestio
1 comentarios:
INMOBILIARIAS,
LAS CAIXAS Y CAJAS SUELTAN AMARRAS,
Y APARECEN LOS BUITRES.
Rafael del Barco Carreras
Un recuerdo, la gran Crisis Española, o la última Gran Corrupción (la mayor jamás vivida), se inicia a principios del 2007 cuando desde el conciliábulo o comité de la gran logia, o sea, los dos grandes bancos, el BSCH y BBVA, y dos cajas, CAIXA y Caja de Madrid (arrastrando una recua de cajas en apuros, donde se incuba el gran desastre) presididos por el Banco de España, el 80% del dinero de todos los españoles, se alarman ante el deterioro de la liquidez. Sale más dinero del que entra, y encima los mercados internacionales cierran espitas, y en particular Europa entera clama por la peculiar y corrupta praxis financiera española. En conjunto, en particular las cajas, han invertido el 20% más de lo captado. Los activos (créditos e inversiones) superan al pasivo, los ahorros y depósitos de clientes. En teoría todo garantizado por valores muy superiores. Cualquier piso, terreno, o valor cotizado en bolsa, o no, garantizando las inversiones, supera en mucho las cifras invertidas. El dinero vale un 4%, promedio, y los inmuebles y valores el 10 o 20, o más, cada año que transcurre. La GRAN BURBUJA, pues con esos hipotéticos valores decrecen los posibles compradores. La avaricia rompe el saco, y lo peor, el saco rebosa basura.
El directorzuelo, gran director, consejero o vocal, vicepresidente o presidente, o varios a la vez formando comités, según la magnitud del enredo inmobiliario, sudan cuando le han de comunicar a su amigo, socio, íntimo, firmón y supermillonario, que “las cosas van mal…y que han de limitar…”.
Se inicia la guerra. Por si lo ignoraba, el inmobiliario o constructor de golpe se siente descender de multimillonario genio de las finanzas a poco menos que “hombre de paja”, un guiñol. Desde hacía tres años, antes de las últimas promociones, todos sabían que el negocio consistía en aprobar operaciones, hipotecar terrenos recién salidos de rústicos, valorados a conveniencia, abonarle al constructor las certificaciones de obras, y si se vendía mejor, y si no, se forzaban ventas entre sociedades más o menos instrumentales… y a por otra operación…Al pequeño director de plaza mediana, o de costa, que le pedían cotas de producción hipotecaria desde su central (porque a la vez creaban dinero), ganando primas además de sus momios en cada operación, y hasta participación societaria con familiares e íntimos, se le cae el mundo encima. Carne de cárcel.
A pasado un año, renovados créditos, cambiados y recambiados los administradores de las grandes inmobiliarias, se entra en las prácticas de la gran corrupción. La de siempre, la tradicional, la del mundo de los grandes bufetes, la tan practicada tras la muerte del Dictador, previa al segundo escalón, la Judicial. Administradores ful, vaciado de activos, enredo a los constructores, proveedores, trabajadores, y clientes compradores.
Y aparecen los buitres. Los compradores de pisos, divididos entre quien compró hace años y pretende vender su vivienda, o liquidar sus sueños de inversor, o tiene la vivienda a medias, o los estafados por el espejismo, acuden al abogado conocido o amigo, decente y que vive de su profesión. En principio el en teoría saldo favorable según la valoración de la tasación (compañía propia de la entidad financiera) no existe, y lo peor, para el que aun no tiene el piso, que el aval bancario por las entregas a cuenta, tampoco. Su dinero, los ahorros de toda una vida. En casi todos los casos el valor no rebasa el de la hipoteca pendiente. En casos, ofrecen una miseria. La filosofía de la reventa del coche usado aplicado a los pisos. Ratoneo y desvergüenza. El espíritu del tratante de ganado. Del discurso de master al "es lo que hay...lo toma o lo deja..."
Y en ello estamos…los grandes bufetes, correa de transmisión de sus grandes clientes bancos y cajas, nombrados en www.lagrancorrupcion.com, con hijos, yernos, sobrinos y hasta nietos y nietas de los titulares (las viejas celebridades), una suma de no menos de tres mil colaboradores atendiendo a sabrosos clientes ignorando que les dirige la ruina el mismo que les convirtió en millonarios. En los tres mil no se suman los bufetes subsidiarios trasteando con los clientes de menor enjundia y hasta creando asociaciones de perjudicados, a dirigir y dominar. Desaparece “Fincas Corral” en manos de comprador y administrador ful, Don Piso sigue con campañas publicitarias para vender el resto (los Figueras conocen el paño por viejos en compadreos bancarios), y se multiplican los “compramos pisos, al contado” o el más refinado buzoneo de “soy particular, necesito piso en la zona, y pago al contado”, un escaneado escrito a mano. Los mismos agentes o titulares del recién cerrado chiringuito inmobiliario, entregados al bufete o “altos ejecutivos” de la caja correspondiente, y que al igual que en la gran burbuja de TERRA de los 2000 proveerá pérdidas. Un infernal círculo.
Si en EEUU ya han detenido a 200 grandes ejecutivos por las hipotecas basura, y el FBI visita a diario las entidades financieras responsables, aquí se preparan para salir más ricos de la GRAN CRISIS.
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